Tenerifė – tai viena patraukliausių vietų investuoti į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje. Taip tai iš dalies mūsų šeimos nuomonė, kitų nuomonės gali išsiskirti, tačiau niekas nepaneigs, jog ši Kanarų sala ne tik siūlo puikų klimatą ištisus metus, bet ir turi stabilų NT rinkos augimą bei didelius turistų srautus ištisus metus, kas paverčia ją idealia vieta tiek gyvenimui, tiek investicijai.
Nuo svajonės iki nuosavo būsto Tenerifėje: ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto pirkimą saloje. Dalinuosi savo asmenine patirtimi ir asmeniškai praeitais etapais. Svarbu pažymėti, jog kiekvieno poreikiai, norai, galimybės skirtingos, todėl kiekvienas be abejonės turi savo kelią ir skirtingą patirtį. Taip pat šiuo straipsniu nenoriu nuvertinti investicijų kitose šalyse ar žemyninėje Ispanijos dalyje – mes labai aiškiai žinojome, kodėl renkamės būstą Tenerifėje, o ne kitur. Šiuo straipsniu labiau noriu pasidalinti tuo, ką patys patyrėme ir palengvinti informacijos gavimą tiems, kurie norėtų pirkti nekilnojamą turtą būtent šioje saloje.
Ir taip prieš užbėgant diskusijoms apie nekilnojamo turto trumpalaikės nuomos krizė saloje, iškart pasakysiu – ne vieną krizę išgyvenome saloje ir mes, tačiau visgi pasigailėjome, jog laukėme „geresnių laikų“ ir krentančių kainų – taip jų per 8 metus ir nesulaukėme. O valdžia pirmiausiai siekusi sumažinti NT krizę saloje, dabar jau kelia kitus tikslus – pritraukti kuo daugiau turistų.
Nuo svajonės iki nuosavo būsto Tenerifėje: ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto pirkimą saloje
Kodėl, mūsų nuomone, verta pirkti nekilnojamąjį turtą Tenerifėje?
Ir kaip jau rašiau įžangoje – neturiu tikslo nuvertinti kitų pasaulio vietų NT pirkimui. Dalinuosi tik savo ir savo šeimos patirtimi.
- Malonus klimatas visus metus – Tenerifė garsėja amžinojo pavasario klimatu, todėl čia visada šilta ir malonu gyventi. Mūsų straipsnis apie tai, kokie orai vyrauja ištisus metus Tenerifėje.
- Tenerifė yra Ispanijos Kanarų salyno dalis, todėl čia galioja visi Europos sąjungos privalumai – Europos sveikatos kortelė, valstybinės ugdymo įstaigos priima ES šalių vaikus ir pan.
- Auganti NT rinka – pastaraisiais metais NT kainos Tenerifėje kyla, todėl pirkėjai gali tikėtis turto vertės augimo ateityje.
- Turizmo potencialas – kiekvienais metais Tenerifę aplanko milijonai turistų, todėl nekilnojamasis turtas gali būti pelningai išnuomojamas.
- Sezoniškumo nebuvimas – išnuomoti savo būstą galima praktiškai visus metus su nežymiu sezoniškumu, kai tuo tarpu žemyninė Ispanijos dalis turi daugiau ar mažiau išreikštą sezoniškumą.
Rizikos, kurios išlieka perkant NT Tenerifėje
Rizika išlieka, jei būstas perkamas investicijai ir planuojama trumpalaikė turistinė nuoma. Kanarų salose ši sritis pastaraisiais metais buvo smarkiai pertvarkyta. Pagal dabar galiojančią tvarką vien faktas, kad dabartinis savininkas turi teisę būstą nuomoti turistams, nebūtinai reiškia, kad tokią pačią teisę automatiškai perims ir naujas savininkas. Tam tikrais atvejais turizmo naudojimo statusas yra susietas su konkrečiu savininku ir pardavus būstą gali nustoti galioti. Be to, turistiniam naudojimui turi leisti konkrečios teritorijos urbanistinis reglamentavimas.
Todėl skelbime matomas užrašas „VV licencia“, „Vivienda vacacional“ neturėtų būti laikomas garantija, kad nusipirkę būstą galėsite tęsti tokią pačią veiklą. Jei nuomos pajamos yra svarbi jūsų investicijos dalis, būtent šį klausimą reikėtų tikrinti dar prieš mokant rezervacijos mokestį.
Kokie yra pagrindiniai NT pirkimo etapai Tenerifėje?
Dalinamės savo praeitu keliu, nes nekilnojamą turtą pirkome su skolinimusi banke (vietiniame), patys ieškojome būsto ir patys gilinomės į kiekvieną klausimą.
1. Biudžeto nustatymas ir finansavimo paieška
Pirmiausiai turbūt visi pradės nuo to, kokį pirkinį sau galime leisti. O jei dar planuojate ir skolintis – tuomet dar ir, kiek mums bankas paskolintų.
Taip, Jūs tikrai galite gauti vietinių bankų finansavimą ir netgi sąlyginai palankesnėmis sąlygomis, nei Lietuvos bankuose. Taip pat reikėtų žinoti, jog praktiškai misija neįmanoma gauti Lietuvos banko paskolą NT pirkimui užsienyje ir ypač Kanarų salose.
Kas dar labai svarbu pažymėti, jog vietiniai bankai palankiau nei Lietuvos žiūri į savarankiškai gautas pajamas (individuali veikla, verslo liudijimas, dividendai – visos šios pajamos, jei gaunamos tvarkingai ir nuo jų mokami mokesčiai “dedami į vieną krepšelį”). Tuo tarpu Lietuvos bankams labiau patinka pajamos, gaunamos pagal darbo sutartį.
Pirmiausiai, reikia žinoti, jog jei planuojate pirkti nekilnojamąjį turtą su paskola – Ispanijos bankai dažniausiai finansuoja iki 70% turto vertės pirkėjams ne rezidentams. Dažniausiai patvirtinamas 50-60 proc. finansavimas.
Tad reikėtų turėti bent 30-40 % pradinį įnašą + papildomas išlaidas (apie 10–15% turto kainos mokesčiams ir notariniams dokumentams). Jei girdėjote, jog mokesčiai gali būti mažesni – taip, bet apytikriai turite planuotis 10 proc., o mūsų patirtis parodė, jog mokesčiai gali ir viršyti šį procentą, tiesa tai nėra dažnas atvejis.
Rinkoje veikia ir finansų brokeriai, kurie gali padėti įsivertinti ir gauti finansavimą. Tokia paslauga gali kainuoti iki kelių tūkstančių eurų.
Jei Jūs tikitės, kad tiesiog ateisite į banką ir su Jumis kalbės dėl finansavimo – teoriškai galbūt, praktiškai sunkiai įsivaizduojamas dalykas. Todėl vienaip ar kitaip reikės ieškoti atstovaujančio asmens, brokerio ar pažįstamų, kurie turi kontaktus bankuose. Be to, ne visi ispaniški bankai dirba su lietuviais, kurie nedirba ir negauna pajamų vietoje, t.y. nėra mokestiniai rezidentai Ispanijoje.
Mums taip pat šiame kelyje padėjo finansų brokerė, kurios dėka mes apskritai išdrįsome galvoti apie NT Tenerifėje ir finansavimo gavimą vietiniuose bankuose.
Jei Jus domina finansavimo galimybės, užpildykite užklausą ir su Jumis susisieks profesionali finansų brokerė, kuri turi patirties su paskolų gavimu lietuviams.
2. Tinkamos vietos pasirinkimas
Antras etapas – daugmaž apsispręsti kokio NT ieškosite ir kur. Nuo to, kam norite įsigyti NT – sau gyvenimui, sau atstogoms, nuomai – priklauso tai, kur NT reiktų dairytis. Žinoma, NT turistinėse zonose, kur investuoja dauguma, norintys paleisti savo NT nuomai – kainos yra didesnės ir gerokai, o statyba nebūtinai naujesnė ir kokybiškesnė.
Pietų Tenerifė (Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, Los Gigantes) – labiausiai turistų lankomos vietos, idealiai tinkančios nuomai.
Mes esame paruošę išsamų gidą, kur atostogauti Tenerifėje – jame rasite daugiau nei 20 lokacijų aprašymus, pliusus, minusus ir pan.
Buto kaina populiariose vietovėse Costa Adeje, Playa de las Américas – 1 kv. m kaina siekia apie 3 500–6 000 eur ir daugiau; Los Cristianos – apie 3 000–4 500 eur už kv. m. ir daugiau; Puerto de la Cruz, La Orotava – apie 2 000–3 000 eur už kv. m. ir daugiau.
Prabangios vilos su vaizdu į vandenyną gali kainuoti nuo 500 000 € iki kelių milijonų. Tipiniai namai arba dvibučiai namai mažiau turistinėse zonose kainuoja nuo 250 000 €.
3. Savarankiška NT paieška
Jei jau žinote savo biudžetą ir susipažinote su Tenerifės vietomis bei miestais ir žinote, ko ieškote prasidės įdomioji dalis – NT paieška. Mūsų atveju labiausiai pasiteisinusi platforma NT savarankiškai paieškai – IDEALISTA. Sistema patogi, galite pasižymėti savo poreikius ir gausite nuolatinę informaciją ir būsite informuoti apie naujus skelbimus, apie tuos, kurie jau išimti, kurie sumažino kainą ir pan.
Žinoma, jei ieškosite būsto ne itin turistinėse vietose ir norėsite susipažinti su platesne pasiūla – ispanų kalba pravers, o kai kuriais atvejais bus netgi būtina. Todėl nemažai žmonių visgi renkasi saugesnį ir užtikrintesnį paieškos būdą – susiranda NT agentą ar agentūrą.
4. Paieška per NT pardavimų įmones ir brokerius
Jei nekalbate ispaniškai, nesate tikri ir nesijaučiate saugūs ieškodami NT savarankiškai, galite kreiptis į patikimus NT pardavimų brokerius bei įmones, kurie išmano vietos rinką.
Svarbu prieš perkant asmeniškai apžiūrėti turtą ir įvertinti jo būklę. Nemažiau svarbu išsamus dokumentų patikrinimas – prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą, svarbu užtikrinti, kad visi dokumentai būtų tvarkingi. Profesionalus brokeris arba advokatas gali atlikti išsamią dokumentų patikrą ir patvirtinti, ar turtas neturi teisinių ar kitokių trūkumų bei padėti su kita reikalinga dokumentacija. Tai gali kainuoti nuo kelių tūkstančių iki 3-4 procentų nuo įsigijamo NT vertės – priklausomai, kokios apimties paslaugų ir pagalbos pageidausite.
5. NT dokumentai, taikomi mokesčiai ir apribojimai
Nenumokite ranka į dokumentų tikrinimą. Nota SIMPLE dokumentas yra vienas iš pirmųjų dokumentų, kuriuos turite gauti, jei rimtai domitės NT objektu. Pirmiausiai tai įsitikinkite, ar Jus dominantis NT objektas yra tinkamai registruotas ir neturi jokių apribojimų, kurie galėtų trukdyti jo finansavimo gavimui, eksploatacijai, atnaujinimui/renovacijai, trumpalaikės nuomos vykdymui.
Taip pat būtinai klauskite apie taikomus administracinius eksploatavimo mokesčius (comunidad impuestos).
Tenerifėje, kaip ir kitose Ispanijos dalyse, taikomas nekilnojamojo turto (NT) mokestis vadinamas „Impuesto sobre Bienes Inmuebles“ (IBI). Šis mokestis skaičiuojamas remiantis nekilnojamojo turto „cadastral“ verte, kurią nustato vietos valdžia.
Jeigu įsigysite NT Tenerifėje, rekomenduočiau kreiptis į vietinį nekilnojamojo turto specialistą arba mokestinį patarėją, kuris galėtų suteikti tikslią ir aktualią informaciją, atsižvelgiant į jūsų konkrečią situaciją. Jie taip pat galės patarti dėl bet kokių galimų mokestinių lengvatų, kurias galite pasinaudoti kaip rezidentas ar ne rezidentas.
6. NT pirkimo mokesčiai ir teisiniai reikalavimai pirkėjui
Pirkimui ir bendravimui su bankais dėl finansavimo jums reikės gauti NIE numerį (Número de Identificación de Extranjero), kuris būtinas užsieniečiams vykdant bet kokius finansinius sandorius Ispanijoje.
Notaro paslaugos yra būtinos sudarant pirkimo sandorį ir dažniausiai (bet ne taisyklė) jas apmoka pirkėjas. Ką reikia žinoti, kad jei perkate turtą su vietinio banko finansavimu, paskolos sutartis taip pat tvirtinama pas notarą.
Pirkėjas turi sumokėti ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) mokestį, kuris siekia apie 6,5% turto kainos.
Kaip ir minėjau anksčiau – planuodami išlaidas geriau saugiai planuokite apie 10–15% turto kainos mokesčiams ir notariniams dokumentams. Jei bus mažiau, puiku! Bet jei perkate su ribotu biudžetu tai gali tapti tikru iššūkiu, jei neįsivertinsite šių išlaidų.
Įsivertinkite tiek laiką, tiek resursus sąskaitos atidarymui saloje. Jei pirksite būstą su banko finansavimu, tai sąskaitos atidarymas bus dar vienas mini iššūkis banke, kuris patvirtins Jums paskolą. Todėl tam skirkite minimum 5 darbo dienas.
Galimai net jei Jūs turite pinigus ir paskolos jums nereikės, vis tiek sandorio užbaigimui Jums reikės sąskaitos vietiniame banke.
O jei jums ir pavyks sandorį įvykdyti be vietinio banko, vis tiek sugaišite laiką informuodami savo banką Lietuvoje, ir pirkėjo banką apie būsimus sandorius ir būsimus mokėjimus/įskaitymus. Be to, pasidomėkite ir apie vietinio notaro galimybes suvaldyti tokį procesą.
7. Finansavimui gauti (bankams) reikalingi dokumentai
Na jei jau rimtai ieškote NT objektų, tai tikrai nedelskite ir domėkitės galimybe gauti paskolą iš anksto, o ne jau radus objektą.
“Manjana” kasdienybė čia labai aiškiai parodys save visu gražumu, kai pradėsite visus finansavimo pocesus.
Bankai reikalauja tikrai daug dokumentų. Jei dokumentas yra paruoštas ir suformuotas anglų kalba – jo dažniausiai versti nereikia. Tuo tarpu kitus dokumentus teks versti į ispanų kalbą ir tą gali padaryti vos keli patvirtinti vertėjai Ispanijoje. Tik jų vertimai bus tinkami bankams.
Mūsų didžiausiaus rekomendacijos mums pagelbėjusiai ir visus reikalingus vertimus suorganizavusiai Ievai Čekuolytei. Patirtis, operatyvumas ir požiūris – viskas buvo idealu. Ievos kontaktai: Ieva Cekuolyte Traductora Jurada de Lituano nombrada por el Ministerio de Asuntos Exteriores y Cooperación de España info@tradjure.es; +34650602577.
8. Preliminari sutartis ir depozito mokėjimas
Aš labai rekomenduoju atkreipti dėmesį į kelis dalykus:
- Preliminarios sutarties terminas iki galutinės pirkimo sutarties pasirašymo, jei tvarkotės skolinimąsi banke turi būti ir labai tą rekomenduoju nemažesnis nei 90 dienų, o kartais pardavėjai kalbasi ir dėl ilgesnio termino. Jei Jums pardavėjas ar jo agentas tvirtina, kad pilnai užteks mėnesio – praktiškai neįmanoma to įgyvendinti, todėl tai melas – netikėkite ir nepasirašinėkite tokių sutarčių – tiesiog prarasite pinigus. Kitas atvejis, jei perkate be įsiskolinimo – tada terminai gali būti trumpesni, bet vistiek įsivertinkite biurokratinius dalykus. Mes asmeniškai atsitraukėme nuo vieno pirkimo, nes agentas kaip įmanymas bandė įrodyti kad 20-30 dienų tikrai pakaks, kai realybėje praktiškai išnaudojome beveik visą 90 dienų terminą.
- Antras dalykas – depozito mokėjimas. Dažniausiai tai yra 10 proc. depozitas. Gali būti ir mažesnis. Jokiu būdu nemokėkite depozito tiesiai į pirkėjo sąskaitą. Arba mokėkite agentūrai į jos specialią depozitinę sąskaitą, kuri skirta tokiems mokėjimams. Arba dar geriau – nuvykite pas notarą ir depozitą sutarkite palikti pas notarą tam skirtoje sąskaitoje. Jei pirkėjas spaudžia mokėti depozitą jam – tai turėtų būti raudona šviesa tokio sandorio sudarymui. Nebent LABAI pasitikite pirkėju.
- Na ir trečia, turite žinoti savo teises. Jei dėl Jūsų kaltės neįvyks pirkimas, Jūs prarasite savo depozitą. Tačiau jei tai įvyks dėl pardavėjo kaltės – pvz. jis susiras kitą pirkėją, kuris jau po preliminarios sutarties pasiūlys geresnę kainą, greitesnį procesą – pardavėjas turės jums grąžinti net ik visą suma, bet plius sumokėti baudą, lygią depozito sumai. Todėl jokiu būdu nepasiduokite susidarius tokiai situacijai ir aiškiai komunikuokite, jog Jūs tai žinote.
9. Pirkimo užbaigimas ir registracija
Po preliminarios sutarties pasirašymo Jūsų laukia daug biurokratinių etapų – būsto vertinimas, paskolos (jei tokią imate) sutarties pasirašymas, užšąldymo etapas po paskolos sutarties tvirtimo ir pan.
Vertinimas ir derybos su pardavėju – Ispanijoje pardavėjai dažnai nustato kainą „iš oro”, todėl bankas nepriklausomai atlieka turto vertinimą. NT gali būti fiziškai gerai atrodantis, bet popieriai nesutvarkyti – dažna problema, kai registruotas mažesnis plotas, nei realiai naudojamas. Arba būna ir kitokių būsto apribojimų ar dokumentų trūkumų.
Po sutarties pasirašymo ir apmokėjimo, NT turi būti įregistruotas Ispanijos žemės registre (Registro de la Propiedad). Viskas tvarkoma su notarais.
10. Sveikiname – būstas jau jūsų
Jei NT perkate nuomai, verta iš anksto pasirūpinti turistinės licencijos (Vivienda Vacacional, VV) gavimu. Neatidėliokite to ir pradėkite tvarkytis kuo įmanoma anksčiau, Procesai čia lėti, kiekviena savivaldybė „vadovaujasi” savo nerašytomis taisyklėmis.
Taip pat iškart susitvarkykite visus dokumentus dėl vandens, elektros, šiukšlių ir kitų mokesčių. Nepakenks sužiūrėti ir NT mokėjimo tvarkas, nes kitu atveju čia labai greitai gausite mokėti delspinigius.
Po įsigijimo Jūsų lauks malonūs, o gal ir ne visai būsto remonto, įsirengimo ir įsikūrimo rūpesčiai. Galbūt ir apie šiuos džiaugsmus dar pasidalinsiu – nes įsirengti namus čia taip pat reikės nemažai kantrybės.
